Bakının “xruşşovka”ları hələ qalacaq

294

Ramil Osmanlı: “Binanı söküb, yerində yenisini tikmək daha sərf etmir…”

Bütün dünyada iqtisadiyyatın lokomotivi olan tikinti sektoru hökumətlərin diqqət mərkəzində olur. Maliyyə-iqtisadi böhranlar zamanı adətən əsas sərmayələr tikinti sektoruna yönəldilir ki, onun sayəsində digər sektorlarda da canlanma başlansın. Mövcud koronavirus pandemiyasının yaratdığı böhran səbəbilə də diqqətlər tikinti sektoruna yönəlib.

Əksər inkişaf etmiş ölkələr tikintiyə investisiyaları artırmaq üçün tədbirlər həyata keçirirlər. Bu addımı digər ölkələr, o cümlədən şimal qonşumuz Rusiya da atır. Rusiya hökumətinin qərarı ilə tikinti sektoruna 5 trilyon rubl həcmində investisiya yatırılacaq. Azərbaycanda da tikinti, xüsusilə dövlət xətti ilə həyata keçirilən layihələrə dəstək üçün müəyyən addımlar atılır. Koronavirus pandemiyasının təsirlərinin aradan qaldırılmasına hesablanmış bu addımlar ipoteka kreditləri üzrə gecikmələrə möhlət, kreditlərin restrukturizasiyası, həmçinin alınacaq kreditlərə dövlət zəmanətinin verilməsi kimi tədbirləri nəzərdə tutur. Lakin Azərbaycanda, xüsusilə Bakı şəhərində tikinti sahəsi 2015-ci ildən düşdüyü böhrandan hələ də çıxa bilməyib. Hökumətin tikintidə canlanma yaratmaq üçün həyata keçirdiyi sosial mənzil, kirayə yolu ilə mənzil əldə olunması kimi layihələr yetərli effekti verməyib.

Tikinti sektorunda əsas gözləntilər 2016-cı ildən Nazirlər Kabinetinin 86 saylı qərarı ilə başladılan pilot layihələrlə bağlı idi. Bu layihələr Bakı və ölkənin digər şəhərlərində köhnə, istismar müddəti bitmiş binaların sökülərək yerində yeni və çoxmərtəbəli binalar tikilməsini nəzərdə tuturdu. Bu layihələrdə tikintiyə icazə almaq daha sadədir. Hökumətin də məqsədi tikintiyə icazənin sadəliyi ilə iş adamlarını bu sahəyə cəlb etmək, tikinti sektorunu canlandırmaq, eləcə də qəzalı vəziyyətdə olan və köhnə binaları yeniləmək idi. Nazirlər Kabinetinin 25 fevral 2016-cı il tarixli №86 qərarı ilə bu işlər Suraxanı, Nəsimi, Nərimanov, Nizami, Yasamal, Sabayel, Xəzər və Pirallahı rayonlarını əhatə edirdi.

Qaydaya görə, pilot layihələrində tikintiyə icazəni birbaşa rayonun icra hakimiyyəti verirdi. Bundan başqa, evləri sökülən sakinlər tikinti şirkətinin hesabına 18-20 ay kirayədə qalır, sonra isə öz mənzillərindən 15-20 faiz daha böyük sahəsi olan mənzillər alırdılar. Həm tikinti şirkətləri, həm də icra hakimiyyətləri bu işə həvəslə qoşuldular, qısa müddətdə paytaxtda onlarla pilot layihə işə düşdü. Qısa müddətdə bir sıra layihələr başa çatdırıldı. 

Lakin 2018-ci ilin ikinci yarısında proses zəiflədi, indi isə demək olar ki, dayanmış vəziyyətdədir.  Bunun əsas səbəbi Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi ilə tikinti şirkətləri arasında yaranan fikir ayrılıqlarıdır. Daha dəqiqini desək, Komitənin paytaxt ərazisində tikintilərə nəzarəti gücləndirməsi, normativlərdən kənar tikintilərin qarşısını almasıdır.

Fikir ayrılığına səbəb tikinti üçün torpaq sahələrinin ölçüsü və burada tikiləcək mənzillərin sayı ilə bağlıdır. Komitənin tələblərinə qədər olan dövrdə paytaxtda hər hektar torpaq sahəsində təqribən 4 blok yeni tikili inşa edilirdi. Komitə isə tikinti şirkətləri qarşısında tələb qoymuşdu ki, hər hektarda yalnız bir bloklu mənzil inşa edilməlidir, qalan sahə isə həyatyanı sahə və köməkçi obyektlərə sərf edilməlidir.

Nazirlər Kabinetinin “Ərazilərin zonalaşdırılması, tikintinin növü və miqyası ilə bağlı müfəssəl Qaydalar”ına əsaslanan Komitə onun ərazinin tikinti əmsalına, həmçinin tikinti sıxlığı əmsalına dair tələblərinə əməl olunması vəziyyətinə sərt nəzarət tətbiq etdi. Ərazinin tikinti sıxlığı əmsalı – bina və qurğuların bütün yerüstü mərtəbələrinin sahəsinin məhəllənin ümumi sahəsinə olan nisbətidir. Qaydalarda yeni tikililər üçün bu tələb 1,2, pilot layihələri üçün 1,6-dır. Sadə şəkildə desək, əgər tikinti 1 hektar (yəni 10 min kvadratmetr) sahədə aparılırsa, binada tikilən bütün mərtəbələrin ümumi sahəsi yeni tikililərdə 12 min kvadrat metri, pilot layihələrdə isə 16 min kvadratmetri keçməməlidir.  Qaydalara görə, bir hektar ərazidə maksimum iki bina tikmək olar – bir şərtlə ki, ümumi sahə 16 min kvadratmetri keçməsin. Qadağayadək aparılan layihələrdə isə bir hektara düşən binaların və ya blokların sayı 3-4, tikili sahəsi bəzən 30-40 min kvadratmetrə çatırdı. Yəni həmin qaydalardakı tələbi 2-2,5 dəfə keçirdi.

Bu qaydaların hələ 2014-cü ildən qüvvədə olmasına baxmayaraq nə şirkətlər, nə də onlara icazə verən və nəzarət edən qurumlar, o cümlədən yerli icra hakimiyyətləri həmin əmsallara ya bilərəkdən, ya da bilməyərəkən diqqət yetirmirdilər.

Ramil Osmanlı: “Bələdiyyələrin vergi yığımında problemlər aradan ...

Daşınmaz əmlak sahəsi üzrə ekspert Ramil Osmanlının “Yeni Müsavat”a bildirdiyinə görə, tikinti ərazisi və tikinti sıxlığına dair normalar 2019-cu ildə daha da sərtləşdirilib: “Prezident Bakı Şəhər İcra Hakimiyyətinin başçısı Eldar Əzizovu qəbul edərkən bildirdi ki, bu sahədə sovet dövründə olan normativlərə qayıtmaq lazımdır. Həmin normativlərə əsasən 1 ha sahədə maksimum tikinti sahəsi 18-20 min kvadrat metrdən yuxarı ola bilməz. Əvvəl isə 1 ha torpaqda 65-70 min kvadrat metr tikinti aparılırdı. Bu isə binaların yerləşməsi ilə bağlı ciddi problemlər yaradırdı, binalar bir çox hallarda həyətyanı sahə olmadan tikilirdi. Buna görə də prosesə nəzarət gücləndirildi”.

Ekspert qeyd edir ki, pilot layihələr hazırda da davam etdirilir: “Qaydalar sərtləşəndən sonra çoxmərtəbəli binaları söküb yerində yenisini tikmək sərfəli olmadı. Buna görə də indi əsas diqqət 1-2-3 mərtəbəli binaların sökülərək yerində yenilərinin tikilməsinə yönəldilib. Hazırda bir çox yerlərdə layihələndirmə işləri aparılır, bəzi yerlərdə ərazilərin alınması prosesi həyata keçirilir. Yəqin ki, biz bu ilin sonu, növbəti ilin əvvəlində prosesin yenidən başlanacağını müşahidə edəcəyik”.

R.Osmanlının sözlərinə görə, pilot layihələr ilkin başlananda bir çox şirkətlər normal iqtisadi əsaslandırma belə hazırlamamışdılar: “Buna görə də normativlərə əməl olunması tələblərinə əməl olunması şəraitində yaranan əlavə xərcləri qarşılaya bilmədilər. Buna görə də bu, tikintinin azalmasına, yeni tikintilərin başlanması prosesinin dayanmasına gətirib çıxardı. Lakin hesab edirəm ki, belə nəzarət və sərt tələblər xeyli əvvəldən tətbiq olunmalı idi. Belə olsaydı, Bakı indiki vəziyyətinə gəlib çıxmazdı. Şəhərin mərkəzi çox xaotik şəkildə yüklənməyə məruz qaldı, paytaxtın yol infrastrukturu bərbad günə qaldı, binalararası məsafə prinsipləri elə kobud pozulub ki, indi şəhərdaxili yolların genişləndirilməsi imkanları bir çox ərazilərdə yox dərəcəsindədir. Bu baxımdan, qərarlar və sərt nəzarət xeyli gecikib. Lakin buna baxmayaraq, hesab edirəm ki, mərkəzi olmasa da, bu, Bakının digər ərazilərində şəhərsalma qaydalarına əməl olunmaqla tikintilərin aparılmasına gətirib çıxaracaq. Şəhərsalma ilk növbədə ”Kubinka”, “Xutor” kimi ərazilərdən başlanmalıdır, nəinki beşmərtəbəli “xuruşşovka”lardan”.

Ekspertin fikrincə, koronavirus pandemiyasının tikinti sektoruna mənfi təsirləri qaçılmazdır: “Bu təsirlər çox ciddidir. Daşınmaz əmlak bazarında alıcı qıtlığı, durğunluq yaranıb. Lakin problem bununla bitmir. Tikinti materiallarının idxalında, daxildə istehsalında azalma müşahidə olunmaqdadır. Karantin tədbirləri də problemləri dərinləşdirir. İpoteka kreditləri istisna olmaqla daşınmaz əmlakla bağlı bütün əməliyyatlar demək olar ki, tama dayanıb. Lakin bu, qiymət azalmasına səbəb olmadı. Düşünürəm ki, bu da ölkənin tikinti sektorunda da digər sahələrdə olduğu kimi, proseslərin iqtisadi qanunauyğunluqlar əsasında getməməsinin nəticəsidir. Normal iqtisadi proseslər getsəydi, daşınmaz əmlak bazarında minimum 25-30 faiz ucuzlaşma olardı. Faktiki olaraq, biz bunu müşahidə etmədik. Bunun da əsas səbəbi budur ki, Azərbaycanda tikinti şirkətlərinin əsas gəlir mənbəyini satışdan gələn vəsaitlər təşkil etmir”.

Qeyd edək ki, Çin və ABŞ kimi ölkələrdə ildə adambaşına 1 kvadratmetr yaşayış sahəsi tikilir. Azərbaycanda isə bu göstərici heç 0,5 kvadratmetrə belə çatmır. Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına əsasən 2018-ci ildə bütün maliyyə mənbələri hesabına ümumi sahəsi 2084,7 min kvadratmetr yeni yaşayış evləri tikilib istifadəyə verilib. Bu isə adambaşına böldükdə heç 0,5 kvadratmetr belə etmir.

Bu ilin yanvar-mayında Azərbaycanda ümumi sahəsi 2461826,2 kvadratmetr olan 25152 mənzil inşa olunub. Bunun 613720,9 kvadratmetrlik 4413-ü fərdi evlərin payına düşür. Ümumi mənzil sahəsinin 214827,7 kvadratmetri kənd yerlərində tikilib. “Yeni Müsavat”